집주인이 전세금 돌려주지 않을때, 돌려 받기 진행 절차 (실제로 하나씩 해결하는 중) 및 후기

안녕하세요 프리텐더 입니다.

집주인이 (심한욕) 오피스텔 전세금을 돌려주지 않아 유투브에 나오는 법률사무소 변호사님들의 조언대로 하나씩 따라 해보고 있는데요.

 

아직까지 다 돌려받은 것은 아니지만 차근차근 따라해가며 어떤 부분이 중요하고 미리 알면 좋았는지 설명해보도록 하겠습니다.

 

1) 집주인에게 문자 보내기

- 문자를 보내는 행위가 핵심이 아니라 '내가 계약을 연장할 의사가 없다'는 것을 알리고 이를 증거로 남겨놓는 것이 중요합니다.

- 최소 계약 만료 두달 전에 알리는 것이 중요하지만 이미 날짜가 넘었다면 알아챈 즉시라도 진행 하시길 바랍니다. 

- 이미 두달이 미처 안 남았더라도 일단 자유롭게 의사를 밝힌 뒤, 추후 계약이 만료되었을 때 피차 전세 계약연장을 하지 않은 것을 인지하고 있다는 내용으로 문자를 주고 받으면 됩니다. 
'HUG 주택도시보증공사 Official 문자 양식' (보기 클릭)

'HUG 주택도시보증공사 Official 문자 양식' (보기 클릭)

나 : (주소) 세입자 OOO입니다. 임대인 OOO님 맞으시죠? (주소) 에 대해 2021.00.00~2023.00.00일 기간 동안 체결한 전세계약이 갱신되지 않고 2023.00.00 부로 종료된것에 동의하십니까?
집주인 : 네 동의합니다.

 

2) 내용증명 보내기

- 내용증명이란 '발신자가 수신자에게 이러한 내용을 보냈다'는 것을 나라(우체국)가 보증해주는 제도입니다.

- 내용증명 작성 방법을 따로 찾아보고 작성합니다. 필수로 들어가야하는 내용은 수신자(집주인)의 이름, 집주소, 주민번호 등입니다. 저도 인터넷 글 여러개 찾아보고 2장 정도로 작성했습니다.

- 3부를 프린트하고 서류봉투를 최소 1장 준비해서 우체국에 갑니다. 1부는 우체국이 갖고, 1부는 서류 봉투에 담아 일반/빠른 등기로 보내면 됩니다. 마지막 1부는 제가 보관용으로 가져 갑니다. 

- 집주소를 모르면 회사주소로 보내도 된다고 합니다.

- 문자와 함께 계약 한 두달 전에 보내면 좋다고 하는데, 저 같은 경우에는 집주인이 계속 돈을 준다고해서 믿고있다가 결국 계약만료 사흘 전에 보냈습니다.

 

 

3) 임차권 등기설정

- 내용증명까지 보냈는데도 집주인은 꿈쩍도 하지 않았습니다. 물론 어느정도 예상은 하고 있었습니다.

- 임차권 등기설정은 전세계약 만료일이 지나야 신청 가능합니다.

- 임차권 등기설정이란 임차인에게 임대사업 소유권이 넘어가는 것을 말합니다.

- 임차권 등기설정이 안전하게 되어있으면 대항력이 유지되며 이때부터는 전입을 빼고 이사를 가도 됩니다. 

- 임차권 등기 설정을 통해 대항력, 우선변제권을 유지해 놓아야 HUG 주택도시보증공사에서 보증금 반환을 받을 수 있습니다.

 

- 앞서 문자, 내용증명을 보내놓아야 임차권 등기 설정이 원활하게 진행됩니다.

- 법원에 직접방문 / 전자소송 사이트에서 온라인으로 진행 두가지 방법이 있습니다.

- 저는 열심히 공부해서 서류준비를 하고 전자소송으로 진행했으며 현재 안정적으로 등기부에 임차권 등기 설정까지 완료 되었습니다.  

- 임차권 등기설정 하는 방법은 따로 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

 

 

 

4) 전세 대출 연장 신청

전세대출 연장을 해야합니다. 보통 2년을 하기 때문에 계약 종료가 다가오기 전에 해야 하는데요, 약간 말이 안되는게 집주인이 줄 것처럼 하고 있으면 전세대출 연장을 안하지 않나요? 저도 마찬가지로 전세대출 연장을 하지 않고 있다가, 대출 연장을 못했습니다.

 

그렇다고 전세계약을 연장할 생각은 없었습니다.

대출연장을 못하니 연체가되었고 연체가 계속되면 신용등급에 영향은 물론 회사에 통지도 갈 수 있기에 발빠르게 연장서류를 접수했습니다.

- 대출연장을 하려면 임차권등기설정을 진행했다는 신청서나 접수증 등을 제출합니다. (KB국민은행 기준) 

- 접수증 외에 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 가족관계증명서 등이 필요했습니다. 

 

 

5) 지급 명령 신청 or 가압류

- 지급 명령 신청은 소제기 전에 한 번 더 집주인을 압박하는 행위로 한다고 들었습니다.

- 가압류는 바로 민사소송을 가기 위해 지급명령신청보다 먼저 진행 하기도 한다고 합니다.

- 저는 집주인이 가지고 있는 부동산이 제 오피스텔이라 제가 제 물건지에 가압류를 거는 꼴이라 하지 않았습니다.

 

6) 전세보증보험 보증이행 청구

- 다행히 전제보증보험을 갱신해뒀어서 (임차인인 제가 직접 했습니다.) 보증금 보증이행 청구가 가능합니다.

- 계약만료 시점 이후 두달 뒤 부터 '보증사고'로 처리되어 신청이 가능합니다.
(ex 8/19계약 만료라면 10/19부터 보증보험에 보증금신청 가능)

 

- 반환 신청을 하고 두 달이내 보증금을 돌려받으면, 그때부터 저는 빠지고 보증공사에서 저의 우선변제권, 대항력, 추심권을 가져가서 집주인과 상대하는 겁니다. 

 

 

현재 저는 4)까지 완료하고 5)는 스킵, 6) 보증금 반환신청 날짜를 기다리는 상황입니다. (계약 만료 후 두달)

제발 원만하게 잘 해결됐으면 좋겠습니다.

 

이어서 함께 절차 하나하나 자세히 알아보겠습니다.